Historia
La Historia y Evolución del Registro de la Propiedad del cantón Guayaquil a través del tiempo.
Nuestra historia está representada en tres grandes momentos; el primero teniendo como fuente primigenia las regulaciones de la legislación Civil y Registral; el segundo por la visión de la Constitución de la República del Ecuador del 2008 y la normativa dictada al amparo de los preceptos constitucionales, especialmente, la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización y ordenanzas respectivas; y, el tercero por los grandes desafíos debido a la coyuntura sanitaria que afecta al mundo, y particularmente el Ecuador y la ciudad de Guayaquil los cuales conducen inexorablemente a aplicar prácticas y procesos registrales a tono con los avances tecnológicos existentes.
Registro de la Propiedad del Cantón Guayaquil
Evolución
El sistema registral según la legislación civil y registral
Desde el año 1826 se advierte la llevanza de un libro de instrumentos públicos en el que se archivaron en orden cronológico las inscripciones respecto a los documentos cuya registración era factible de acuerdo a las reglas vigentes a esa fecha.
Con la vigencia del Código Civil en 1861, se admitió la teoría del título y el modo para dar vida y eficacia a los negocios jurídicos, habiéndose dispuesto para los inmuebles que solo la inscripción en la oficina de registro del cantón donde está situado el inmueble hace operar la tradición del dominio y demás derechos reales, razón por la cual la inscripción es traditiva; aclarando que para los otros actos provenientes de otros modos de adquirir el dominio que operan fuera del Registro, la inscripción es declarativa.
La partida de la inscripción
Como técnica de registración se adoptó, como regla general la inscripción en orden cronológico tanto para los títulos traslativos de dominio como para los títulos no traslativo, a saber: actos legales de partición, los testamentos, las sentencias y otras providencias ejecutoriadas, así como para la constitución de hipoteca; y, en forma excepcional la de transcripción para las sentencias y otras providencias ejecutoriadas, así como la de incorporación para los casos en el que documento no se guarde en ningún archivo público.
En 1869 con el reglamento de registro e inscripciones se instituyó, en primer lugar, que en la cabecera de cada cantón debía abrirse una oficina destinada para la inscripción de las sentencias, los títulos mencionados en el Código Civil y el Reglamento, a cargo de un “anotador de hipotecas”, bajo administración privada que era nombrado por el Concejo Municipal de la circunscripción territorial respectiva y posteriormente denominados Registradores de la propiedad en virtud de la reforma a la Ley del Poder Judicial en 1928; en segundo lugar, la confección de los libros de registro, libros índices y el libro repertorio; y, en tercer lugar, el “libro de Instrumentos Públicos” fue reemplazo por los libros: registro de propiedades, registro de hipotecas y gravámenes y registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar, y después a los demás registros que determine la Ley, según la codificación de la Ley de Registro e Inscripciones de 1960 y en la Ley de Registro de 1966.
La implementación del folio real informático
A partir de abril de 1998 se dejó atrás la era escritura manuscrita y el uso de la máquina de escribir para elaborar la partida de inscripción, imponiéndose la automatización de toda la información existente en el archivo físico, así como para aquella que debía generarse. Para tal efecto, el sistema informático se amoldó a las regulaciones legales existentes, y a las experiencias obtenidas en jornadas académicas sobre Derecho Registral Inmobiliario.
Por ello, la información de los asientos registrales (inscripción, cancelación y anotación marginal) se llevó a una base de datos, en donde cada inscripción quedó representada en un movimiento registral; lográndose al mismo tiempo que todos estos movimientos registrales referidos a cada inmueble quedaran relacionados en el nuevo folio real informático identificado como matrícula inmobiliaria, la que se mantiene vigente y con el reconocimiento de la ciudadanía.
La coordinación registro – catastro
Con la asignación del código catastral de cada inmueble todo documento público portador de un acto o contrato sobre una situación jurídica inscribible debía contar con la designación de la identificación catastral del inmueble; a fin de que desde el ingreso del documento a la oficina registral quedara relacionado con cualquier otra inscripción o certificación que se solicitara posteriormente, y enlazado al documento informático registral identificado con un número de matrícula inmobiliaria y con el código catastral; quedando en un solo documento informático incorporada la información jurídica y la información catastral; y posibilitando en cada proceso registral la interconexión entre el área registral y el Catastro.
Lo expuesto quedó materializado en un “convenio de transferencia electrónica de datos por transferencia de dominio de predios” entre la m. i. municipalidad de guayaquil y el registro de la propiedad de guayaquil”, práctica que fue acogida en las diversas Ordenanzas sobre Avalúos de los predios ubicados en el Cantón Guayaquil.
El sistema registral desde la óptica constitucional y normativa posconstituconal.
Con la Constitución de la República del Ecuador 2008 se introdujeron importantes cambios para el Registro de la Propiedad. Por un lado, el Art. 265 instituyó un Sistema Público de Registro de la Propiedad integrado por cada una de las dependencias públicas de los registros de la propiedad, cuya administración es concurrente entre el Estado y las Municipalidades; y, por otro lado, en la disposición transitoria primera se propuso un Sistema Nacional de Registros de Datos Públicos.
Luego, en la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos en el Art. 19 y en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización en el Art. 142 se estableció que la administración del registro de la propiedad de cada cantón y su coordinación con el catastro compete a los gobiernos autónomos descentralizados municipales; mientras que las normas que regulan el funcionamiento a nivel nacional son de competencia de la dirección nacional de registro de datos públicos; que el registro de la propiedad se lleve de modo digitalizado, con soporte físico, en la forma determinada por la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos y en la normativa pertinente de la Ley de Registro; y, que la información se organice bajo las técnicas del folio real, Personal y Cronológico, aplicando en los procesos los avances tecnológicos, sistemas informáticos y dispositivos de almacenamiento que permitan generar, organizar, utilizar y dar publicidad a la información registral.
El Registro de la Propiedad de Guayaquil desde el año 2011 como órgano municipal especializado que cumple funciones registrales en el marco de la legislación aplicable, no es una persona jurídica, con la capacidad de celebrar actos o contratos; razón por lo cual la M.I. Municipalidad de Guayaquil en uso de las competencias constitucionales y legales decidió que sea administrado por una empresa pública con plena personalidad jurídica la que viabilice la gestión del indicado órgano, siendo sus máximos niveles de gobierno el Directorio y la Gerencia General.
El sistema registral electrónico
Con los antecedentes normativos y por las circunstancias sanitarias que afectan a los habitantes del País, y particularmente al cantón Guayaquil, por la alta incidencia de la enfermedad producida por el COVID 19, y por las recomendaciones de distanciamiento y aislamiento social realizadas por la Organización Panamericana de la Salud y por la Organización Mundial de la Salud, el Directorio de la Empresa Pública Municipal Registro de la Propiedad de Guayaquil resolvió instaurar el servicio registral electrónico en el registro de la propiedad de guayaquil, y dispuso utilizar las herramientas tecnológicas disponibles con la finalidad de atender en forma eficiente y eficaz las inscripciones y certificaciones que se requieran; con la emisión de los documentos registrales digitales que prevé el ordenamiento jurídico aplicable, con el respaldo de la firma electrónica, para lo cual se habilitó los canales tecnológicos oficiales de la Empresa para la recepción de las peticiones respectivas, previa satisfacción del arancel correspondientes, en forma electrónica o en las instituciones bancarias autorizadas.
